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《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過。下面yjbys小編就為大家?guī)砣募殑t。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

【釋義】本條對商品房買賣合同的概念進行了定義， 商品房 大概只有在中國才有，它的作為房屋的一種，是相對于 公房 和 二手房 來說;不僅如此，我們還給它賦予了新的內(nèi)容，就是那些還沒有完工不具備使用功能的房屋。

此條解釋讓人看起來還有點思考：什么 尚未建成 ?什么叫 已竣工 ?為了避免歧義，我認為還是 未竣工 和 已竣工 作為分界點比較好?

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

【釋義】中國的預售制度由來已久，目前由94年《城市房地產(chǎn)管理法》和95年建設部《城市商品房預售管理辦法》兩個規(guī)范性文件進行調(diào)整，但是兩個文件總共只有17條，如果除去重復和無用的內(nèi)容，則僅13條1100字，可謂大道至簡。

高法的這項解釋是一種明顯的功利思想前三句認定預售許可制度的有效性，后兩句則認定了開發(fā)企業(yè)的變通性。

對于消費者來說，如果想利用開發(fā)商沒有取得預售許可證這一點來進行訴訟，應快點行動，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對方有了許可證后再訴訟，一切都晚了;因為《預售許可證》相對于《土地使用權證》、《房屋所有權證》來說，其取得的成本比較低。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

【釋義】本來《合同法》第十五條已經(jīng)規(guī)定了廣告內(nèi)容可以作為要約或者要約邀請，如果作為要約的話，其內(nèi)容應當作為合同內(nèi)容兌現(xiàn)，否則將承擔違約責任。

但是建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。 這一條看起來是保護了消費者，但實際上它的潛臺詞是說： 如果廣告不寫入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔責任 。

幸運的是，起草《合同法》的學者們沒有象建設部的官員這么寫，否則全世界都會嘲笑中國法律人的弱智;更幸運的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時候驅使他們力求恢復法理的真相，雖然只是恢復了 商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定 這一部分，但已經(jīng)是巨大的進步了，我們要向法官們致敬。

希望這一條最后直接改成 廣告和宣傳資料應當做為房地產(chǎn)合同的要約 ，因為過長的定語使消費者難以理解，而且還會給欺詐者以更多開脫的機會。

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

【釋義】定金合同是中國房地產(chǎn)業(yè)的一個特有現(xiàn)象，簽訂了定金合同就是給消費者的脖子上上了一個小套，而收取了定金則將這個小套緊了緊，不退定金就是把這個小套拉了拉使消費者不得不低頭，很多消費者不是為了房屋而購房，而是為了不使定金浪費而購房。

這一條本來是想說，即使簽訂了定金合同，如果沒有簽訂正式的商品房買賣合同，那么開發(fā)商應當退還定金，但是又覺得這樣寫好象太對不起開發(fā)商的良苦用心，所以又寫了 如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理 ，那么，怎么叫做 一方原因呢 ?怎么又叫 未能訂立商商品房買賣合同 呢?。

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。

【釋義】這一條是比較危險的，相當于確認了定金合同向買賣合同的轉化條件;法律或者司法解釋應當減少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛。

我們一般將定金合同稱為預合同，而將買賣合同稱為本合同，預合同實際上是給雙方一個退出的機會，使大家在損失(諾亞方舟是什么意思？諾亞方舟是《圣經(jīng)》中諾亞制造的大船，諾亞方舟是《希伯來圣經(jīng)·創(chuàng)世紀》中的故事。)不大的情況下及時解除或者中止本來設想的交易行為，所以各國都規(guī)定了預合同解除的內(nèi)容，嚴格限制將預合同認定為本合同的條件，但是這一條里我們看不到這種法律思想，很遺憾。

第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。

【釋義】此條解釋可以說對癥下藥，基本上否定了登記備案制度的合法性，在目前登記制度沒有建立以前，是一種進步;當然，如果登記制度建立了再這樣寫，可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時彼一時也。

第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。